Decenas desarrollos inmobiliarios verticales han emergido regular e irregularmente en el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG) desde el año 2010; sin embargo, la mayoría de ellos se encuentran deshabitados.
Un recorrido por 56 de las llamadas torres verticales ubicadas entre las avenidas México, Niños Héroes, López Mateos y la calzada Independencia, sumando casos de interés en San Andrés, Miravalle, Providencia, el Country, Puerta de Hierro, Juan Palomar y Arias, esto en los municipios de Guadalajara y Zapopan, confirmó que más que viviendas, éstas son empleadas por su utilidad como inversión especulativa y depósito de valor.
Este fenómeno inmobiliario conocido como “financiarización de la vivienda”, ha provocado que la mayoría de los departamentos de estos desarrollos sean acaparados por inversionistas que no los habitan. Esto produce un aumento en los precios de la vivienda y la renta, pero lo más preocupante contribuye a la expulsión de población que se ubica en torno a ellos, pues vivir alrededor de estos “elefantes blancos” resulta inviable e insostenible.
Una revisión de 56 desarrollos verticales en Guadalajara y Zapopan reveló que se encuentran mayormente deshabitados, aunque se comercializan a altos precios por su valor como inversión. Al revisar su consumo de agua y electricidad, y a través de visitas reiteradas, el equipo de esta investigación descubrió que alojan a muchas menos personas de las que podrían.
En el último censo de población, se observó que el municipio de Guadalajara perdió 7% de su población desde 2010 y que, alrededor de estas torres, una de cada cinco viviendas se encuentra deshabitada. A pesar de ello, los precios de la vivienda y la renta en el área metropolitana siguen en aumento.
Según el Índice de Precios de la Vivienda, el Área Metropolitana de Guadalajara es la que más ha se ha encarecido desde 2017, con un crecimiento de precios reales de 27.9 por ciento. Entre los municipios registrados individualmente, Zapopan es el que más se ha encarecido en todo México, con un aumento de precios reales de 33.6 por ciento.
Los precios para conseguir un lugar habitable han aumentado tanto en el área metropolitana que, según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo, el ingreso promedio en Guadalajara y Zapopan sólo alcanza para cubrir 40% del precio promedio de la renta ahí. En Tlajomulco, el ingreso alcanza para 51%; en Tlaquepaque y El Salto, para 85 por ciento. Solamente en Tonalá el ingreso supera a la renta.
Para tener una dimensión real de la situación actual en la metrópoli, una familia en la ciudad sólo puede darse el lujo de pagar 60% de la renta promedio en Guadalajara o Zapopan. Y eso si junta todos sus ingresos.
Es por esto que, según expertos del Instituto de Información Estadística y Geográfica consultados para esta investigación, se ha dado una expulsión de población desde el centro hacia las afueras.
Por este fenómeno es que se ha expulsado a tanta población del municipio de Guadalajara, que perdió el 7% de sus habitantes desde 2010.
¿Por qué aumenta tanto el precio de la vivienda si hay tantas casas vacías? Gabriela Gallegos Montero, coordinadora de la carrera de Desarrollo Inmobiliario Sustentable en el ITESO, explica:
─Yo atribuyo el crecimiento de todas estas zonas a esa cartera de diversificación que tienen algunos empresarios. Muchos empresarios, que no tienen nada que ver con el tema inmobiliario, sino que, más bien, sus áreas comerciales son distintas, han buscado diversificar y asegurar el crecimiento de su dinero […] Hay gente que compra departamentos no para habitarlos, sino para tenerlos ahí y en cinco o seis años poder venderlos.─
Esta es la lógica de una burbuja inmobiliaria: los precios suben porque existen personas dispuestas a pagar más para obtener viviendas como inversión y especular sobre su precio al futuro. Por otro lado, como los costos suben, esta inversión parece sólida incluso si nadie puede habitar estos espacios.
Empresas inmobiliarias, un giro altamente popular en Jalisco
De acuerdo con el Directorio Estadístico Nacional de Unidades Empresariales, en tan solo 10 años se ha quintuplicado el número de empresas inmobiliarias en Jalisco, conforme crece la inversión en bienes raíces.
Según el directorio, 65% de estas empresas emplean menos de seis personas, y otro 20.8% emplea entre 6 y 10, lo cual indica la posible existencia de empresas fantasma en el nuevo mercado inmobiliario de Jalisco. Imagínate una empresa dedicada a la construcción, pero que tiene menos empleados que un salón de clases en pandemia.
El sector inmobiliario y de alquileres ahora representa la segunda actividad más importante en Jalisco; en 2019 aportó el 12.87% del Producto Interno Bruto del Estado según el Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco.
Sin embargo, además de aumentar los precios de la renta, la especulación en bienes raíces representa un grave peligro: el valor de la vivienda depende de que exista un comprador final que pueda y quiera habitarla.
Así, entre más suben los precios es menos probable que lleguen suficientes compradores con dinero y ganas de habitar estos espacios.
En lugar de inquilinos, cada vez son más los inversionistas y empresas quienes obtienen la propiedad de la vivienda. En México y el mundo, por ejemplo, se han conformado Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, llamados FIBRAS.
Estos esquemas permiten la inversión en desarrollos inmobiliarios sin comprar una parte real de los mismos, como acciones en una empresa. En España e Irlanda se encontró que las viviendas comerciadas dentro de FIBRAS aumentaron de precio por 50% y 30% en un plazo de cinco años. Ese es el futuro proyectado para nuestra Zona Metropolitana, según las tendencias.
Ciudades de todo el mundo han enfrentado este grave fenómeno de financiarización, y sus consecuencias finales han sido devastadoras. En barrios como Kensington y Chelsea en Londres se han formado “zonas muertas”: cuando los inversionistas se negaron a bajar los precios de renta en sus propiedades, terminaron por eliminar la vivienda real de la zona, causando que los negocios alrededor quebraran. El resultado son vecindarios completamente vacíos.
Por eso, Londres cobra un impuesto predial triple a las casas que se han encontrado deshabitadas por dos años, y cuádruple a aquellas que pasan más de cinco años vacías.
En cambio, la ciudad capital alemana de Berlín aprobó, en un plebiscito celebrado en septiembre, expropiar tres mil casas vacías que fueron acaparadas por empresas e inversionistas.
En Latinoamérica, es común que este fenómeno promueva la creación de los llamados “asentamientos irregulares”, como los que han poblado al área metropolitana recientemente en municipios como Tlajomulco y El Salto, sólo por mencionar dos ejemplos.
Algunos otros escenarios posibles de la burbuja inmobiliaria y la especulación en Jalisco son: los monopolios renteros; el “efecto dona” donde se despobla el centro y se densifica la periferia (generando problemas de servicios, empleo e inseguridad); si los precios crecen y los tenedores los mantienen, Guadalajara podría tener sus propias “zonas muertas” como los barrios de Chelsea y Kensington.
Esto es lo que Héctor Robledo, cofundador de Caracol Urbano, denomina “despojo urbano”, y va mucho más allá de la gentrificación. Él ha estudiado la expulsión de personas en Mexicaltzingo, San Rafael, Santa Teresa, el parque Morelos, Alcalde Barranquitas, Colinas de la Normal, la zona del Expiatorio, e incluso alrededor de los nuevos desarrollos inmobiliarios en la calzada Federalismo: ─aquí en Guadalajara vemos claramente cómo eso está conectado con lo que pasa en la periferia: la proliferación de fraccionamientos donde hay un montón de viviendas amenazadas, los parques amenazados por todos lados.─
El despojo urbano es la otra cara del mercado inmobiliario pujante, explica Héctor: ─Hablamos de un despojo de las condiciones de vida. Aquí en el centro hace unos meses tuvimos que cerrar avenida Federalismo porque llevábamos tres meses sin agua corriente […] estas nos parecen formas de la misma estrategia que puede llegar a ser de desplazamiento. Si no tenemos agua, claro que nos vamos a ir de aquí─.
En este contexto, los servicios urbanos y los espacios públicos llegan a jugar dos roles encontrados. Por un lado, pueden aumentar la calidad de vida de las personas, generando una ciudad más incluyente para mujeres, niños, personas con discapacidades y adultos mayores; pueden reducir la huella de carbono metropolitana y lograr un uso más eficiente de los recursos naturales.
El AMG: una ciudad que prioriza al constructor sobre los habitantes
Un factor que complica aún más la problemática de la vivienda en el Área Metropolitana de Guadalajara es que sus desarrollos verticales, desde 2010, se erigen de manera irregular mediante dos modelos de evasión que involucran al Gobierno del Estado y a los ayuntamientos de Guadalajara y Zapopan.
Los desarrollos verticales necesitan tramitar una licencia mayor de construcción, que incluye dictámenes técnicos de trazos, usos y destinos, de agua, de medio ambiente, de movilidad y de protección civil.
A pesar de que se ha generado un mercado especulativo en torno a estos desarrollos, las estrategias empleadas para construir edificios sin respeto a la planeación urbana redundan en que hoy es difícil demostrar la habitabilidad de esta nueva vivienda vertical.
La primera estrategia de los empresarios de la construcción consiste en solicitar al Ayuntamiento que “reconsidere” el dictamen de trazos, usos y destinos específicos de la licencia de construcción. Éste establece los límites físicos que puede tener una construcción de acuerdo a la planificación urbana.
Las inmobiliarias que buscan evadir esta planificación pueden tramitar el dictamen y, posteriormente, pedir un llamado “recurso de revisión” que, por lo general, les da el fallo.
Una fuente interna en el Ayuntamiento de Guadalajara, con acceso a los expedientes de estos procesos, reveló que en los últimos 10 años se han construído cerca de 400 desarrollos verticales en ese municipio bajo esta estrategia.
Otra fuente en el Ayuntamiento de Zapopan confirmó que este modelo también se usa allí, pero no pudo estimar el número de revisiones.
Y si todo eso falla, siempre está el Tribunal de Justicia Administrativa del Estado de Jalisco, que regularmente los “consiente” con una impugnación.
Al hacer esto, las constructoras obtienen suspensiones contra los dictámenes que emitió el Ayuntamiento, y continúan con sus proyectos aunque violen la planificación urbana. Así se blindan contra una clausura o demolición.
Como ejemplo está el caso de Salvador, un vecino de Lomas de Providencia que, debido a una construcción vertical junto a su casa, tuvo que abandonarla hace cuatro años. La edificación vecina causó daños estructurales, pero nadie se hizo cargo de ellos.
Según Salvador y su abogado, la torre sólo podría haber tenido cuatro pisos de altura según la planificación urbana, pero se construyeron siete. Cuando investigaron cómo se autorizó un desarrollo de tal tamaño, se enteraron que el Tribunal de Justicia había otorgado suspensiones a la constructora.
Con estos dos modelos, las inmobiliarias han logrado litigar contra la planificación urbana. Por otro lado, los ayuntamientos urbanos compiten con el Tribunal de Justicia Administrativa por el control de la dinámica.
Existió también una tercera vía, la cual expiró en 2018, conocida como el Mecanismo de Compensación, Indemnización y Mitigación por Acciones Urbanísticas. Este modelo, creado por la administración de Enrique Alfaro en Guadalajara, permitía a inmobiliarias que violaron la planificación urbana terminar su construcción o obtener la habitabilidad al pagar una multa y realizar una serie de acciones urbanísticas. Más que remediar la inviabilidad de los desarrollos, se optó por mejorar la apariencia de la ciudad.
Lo que podemos hacer antes de que reviente la burbuja
El primer paso a tomar para avanzar hacia una discusión en torno a la vivienda es reconocer que esta es un derecho humano y no una mercancía. Existen muchas cosas escasas en el mundo, que tienen un valor monetario, pero cuando algo es un requerimiento para la vida y para el disfrute de derechos humanos significa que es un derecho humano en sí. En el caso de la financiarización de la vivienda, la única salida es reconocer que la propiedad privada y el derecho al usufructo del patrimonio no pueden ser admitidas como excepciones a los derechos humanos.
El segundo paso necesario es reconocer que, por un periodo prolongado, el Estado ha omitido su responsabilidad, que es no solo la defensa, sino la garantía de la vivienda digna. El Estado está obligado a proveer de vivienda adecuada a las personas que no la tienen, así sea necesaria la construcción de vivienda por parte de los municipios, la entidad o la federación.
Por otro lado, la persecusión de los asentamientos irregulares no hace más que recalcar la complicidad de las administraciones locales y del estado de Jalisco con la violación al derecho a la vivienda. La magister en urbanística, Guadalupe Granero, explica que la mayoría de la vivienda en Latinoamérica ha sido construida socialmente, y que estas prácticas deberían ser apoyadas y promovidas (incluso subsidiadas) en lugar de ser criminalizadas.
El tercer paso que el área metropolitana debe tomar para iniciar el debate sobre el Derecho Humano a la vivienda adecuada es aprender las definiciones que protegen a su ciudadanía contra el fenómeno de la financiarización de la vivienda.
Anna Minton, doctora en urbanismo y una de las autoras más importantes en el estudio de la crisis de vivienda en Londres, opina que la otra definición fundamental para combatir la financiarización es la de “vivienda asequible” o “accesible”. Una de las grande críticas que hizo a las administraciones londinenses es que, aunque obligaron a todas las inmobiliarias inglesas a construir un porcentaje de “vivienda accesible” dentro de sus desarrollos en la ciudad, la definición que dieron para este tipo de alojamiento es que tuviera un precio de renta inferior al 80% del ingreso promedio.
Minton opina que debe haber una lucha de términos y definiciones, y sostiene que la vivienda accesible es aquella con una renta inferior al 30% del ingreso promedio de una ciudad. Es importante que la discusión sobre este lenguaje, estas definiciones y estos derechos irrumpa en la política local.
Guadalajara ha llegado a un punto donde necesariamente tiene que cuestionar el modelo de redensificación como lo aplicaron las administraciones recientes. Es necesario que el resultado de la política de liberalización de la construcción fue convertir a las inmobiliarias en las dueñas de la ciudad, y que la única vivienda producida bajo este esquema es es vivienda cara, inaccesible y que, a pesar de ser “de lujo”, tiene peores condiciones (de superficie y de acceso a servicios) que la vivienda que reemplazó.
Sin saberlo y sin quererlo, las metrópolis en crecimiento del mundo han iniciado un nuevo capítulo en su historia: una discusión sobre qué significa el derecho a la vivienda, y una lucha por definir qué es la vivienda con todos sus apellidos: asequible, adecuada, disponible, digna entre muchos otros.
Discusión que, al parecer, no ha llegado aún al AMG, donde la apuesta está en la especulación financiera a través de las llamadas torres verticales que en la ciudad se erigen lujosas, pero inhabitadas.
*Este artículo fue publicado por Pie de Página y producido por Zona Docs, donde se puede consultar completo. Editado por PIA Noticias.
