Platón, que vivió casi un siglo después que Confucio, condena la elaboración de conclusiones sin comprensión en el cuarto capítulo de su libro «La República» de la siguiente manera: «¿No te has dado cuenta de que la opinión sin conocimiento es siempre algo pobre? En el mejor de los casos, es una ceguera: quien tiene una opinión verdadera sin comprensión, ¿no es como un ciego en el buen camino?».
Me siento obligado a recordar a la gente este proverbio cada vez que les oigo hacer afirmaciones significativas sobre el mercado inmobiliario chino.
Porque no conocen el sistema chino de propiedad del suelo y la vivienda, ni el sistema de gobernanza de China. En China, la propiedad de los edificios es pública. En la «venta» de viviendas, sólo se puede transferir el derecho de uso. El derecho de uso está limitado a 75 años para los edificios residenciales y a 50 años para los edificios comerciales. China tiene una economía pública y planificada. No todo se deja al mercado.
En respuesta a la extendida creencia de que «el sector inmobiliario chino está en auge y/o lo estará indefinidamente», presentamos para su consideración un exhaustivo análisis titulado «¿Está el mercado inmobiliario chino en apuros?» de Dongsheng (Voces de Oriente), un sitio web publicado por un grupo de académicos e investigadores chinos residentes en países occidentales que se dedican a explicar China al mundo exterior.
La revolución de la vivienda de Mao Zedong
Cuando el pueblo chino, bajo el liderazgo de Mao Zedong, fundó la República Popular China (RPC) en 1949, era uno de los países más pobres del mundo. Sólo el 11% de sus 552 millones de habitantes vivía en zonas urbanas.
Tras la creación de la RPC, se nacionalizó el suelo urbano y se abolió la venta de casas. Desde 1953, la propiedad del suelo rural en China es colectiva, y la del suelo urbano, pública. Durante más de 30 años existió un sistema de vivienda en el que los edificios eran construidos y gestionados por agencias gubernamentales, organizaciones públicas o empresas estatales (SOE), etc. A principios de la década de 1980, el 75% de los hogares urbanos de China vivían en viviendas de propiedad estatal con alquileres bajos.
Se estableció un mercado regulado de la vivienda
Con la «Reforma y Apertura» iniciada en 1978, se abolió el monopolio estatal sobre la política de inversiones. Se introdujo un sistema mixto con el Estado, las empresas y los particulares como inversores. A partir de 1992, los gobernantes entregaron el mercado de la vivienda al sector privado. En 1997, el 9,64% de las inversiones totales se destinaban a la promoción inmobiliaria. La superficie de construcción de viviendas per cápita pasó de 6,7 metros cuadrados en 1978 a 17,8 metros cuadrados en 1997.
Con la implantación de la «economía de mercado socialista» al estilo chino, la proporción de capital privado en el sector inmobiliario aumentó enormemente. En 1993, sólo había 505 empresas constructoras privadas en China; este número aumentó a más de 122.000 en 2021. La propiedad pública y colectiva en el sector de la construcción fue sustituida gradualmente por el capital privado. En 2021, tanto el capital privado extranjero como el nacional poseían el 86% del valor añadido bruto del sector de la construcción. El sector privado representa el 89,6% de los trabajadores de la construcción.
En 70 años, China ha dado el mayor salto de desarrollo de la historia. Sin embargo, sigue siendo un país «en desarrollo» en cuanto a su tasa de urbanización. La tasa de urbanización de China alcanzará el 65% en 2022. Esta tasa está muy por detrás de la de los países desarrollados e incluso es inferior a la de los países en desarrollo, ¡como Türkiye!
El costo de abrir el sector de la vivienda al capital privado
Desde la década de 1990, los gobiernos locales están autorizados a transferir derechos de uso del suelo a «entidades cualificadas». Sobre el papel, esto se llama «transferencia», pero es una venta a plazo fijo. En 2018, el 89% de los ingresos presupuestarios de los gobiernos locales procedieron de la venta de terrenos. Pero las «entidades cualificadas» se han convertido cada vez más en constructoras privadas.
Los gobiernos locales están subiendo el precio del suelo para generar más ingresos. El gobierno local gasta los ingresos de la financiación del suelo en construcciones urbanas como carreteras, hospitales y escuelas, transformando así el suelo suburbano en nuevas zonas urbanas. A medida que se expande la construcción urbana, aumenta la demanda de suelo, lo que hace subir su precio.
Una de las principales fuentes de corrupción en China es el saqueo privado de rentas urbanas que deberían recaudarse como ingresos públicos. Por eso, antes de que Xi Jinping fuera elegido Secretario General del PCCh, existía la práctica de subastar las presidencias de los comités de los pueblos cercanos a grandes ciudades como Beijing y Shanghai.
Luego de su llegada al poder, Xi introdujo el «valor justo de mercado» para los precios del suelo y medidas para evitar que los alquileres urbanos fueran a parar a los bolsillos de particulares. El gobierno de Xi también impuso restricciones a las empresas del sector inmobiliario. Se decidió que las empresas que no fueran inmobiliarias no podían entrar en el negocio inmobiliario. Se allanó el camino a las empresas estatales de vivienda.
¡En China no hay capitalismo de casinos!
Durante la crisis financiera de 2008, se culpó a los préstamos hipotecarios a largo plazo como los culpables. Sin embargo, el capitalismo de casino estaba emitiendo derivados y derivados de préstamos hipotecarios, basados en préstamos tomados para casas que no existían. El gobierno estadounidense fomentó durante años que esta burbuja se inflara porque también ellos se llevaban una gran parte del botín. Era inevitable que un sistema especulativo tan absurdo estallara. Pero el capital financiero, que se había hecho demasiado grande para sus pantalones gracias a la globalización, no aprendió de este colapso. El sistema financiero occidental se encamina hacia una crisis aún más profunda.
En agosto de 2020, con un «mercado inmobiliario maduro» para los estándares occidentales, el gobierno chino emitió una regulación conocida como las «tres líneas rojas», que proporciona tres indicadores clave de la salud financiera de los promotores inmobiliarios. La normativa limitaba los ratios de endeudamiento de las empresas inmobiliarias con respecto a los activos líquidos, los fondos propios y los activos contables. Garantizaba el crecimiento sostenible del sector al tiempo que prevenía una crisis.
El gobierno pidió a las inmobiliarias que ajustaran sus finanzas a las «tres líneas rojas» antes de 2023. Para obtener nuevos préstamos, tenían que cumplir los criterios. Un año después, todas las empresas menos dos, incluida la famosa Evergrande, estaban en condiciones de solicitar nuevos préstamos. La gestión china de la crisis de Evergrande merece un análisis aparte. China no salvó a esta enorme empresa, pero tampoco la dejó fracasar. El gobierno controló los ingresos y gastos de la empresa y resolvió los problemas antes de que estallara una crisis de deuda.
Xi Jinping: «¡Las casas son para vivir, no para especular!»
En China, poseer una casa es un requisito indispensable para casarse. La práctica más común de la modestia tradicional china es la propiedad de la vivienda. Como resultado de esta base cultural y del creciente poder adquisitivo de la población, China se ha convertido en uno de los países más prósperos del mundo en propiedad de vivienda urbana. Mientras que la tasa de propiedad de vivienda urbana ronda el 60% en Estados Unidos y Japón, en China alcanzó el 96% en 2019. En China, el 58,4% de los hogares son propietarios de 1 vivienda, el 31% de 2 viviendas y el 10,5% de 3 o más viviendas.
La elevada demanda derivada del rápido crecimiento de la población, especialmente en las grandes ciudades, ha hecho subir aún más los precios de la vivienda. Por otra parte, en muchas ciudades más pequeñas y zonas rurales ha habido un excedente de viviendas.
Aunque se ha evitado la crisis, la cuestión de la vivienda sigue siendo una tarea muy seria para el PCCh. El presidente chino, Xi Jinping, hizo una importante declaración sobre esta cuestión en el XIX Congreso Nacional del PCCh en octubre de 2017: «¡Las casas son para vivir, no para especular!».
Las políticas citadas anteriormente se han aplicado para poner en práctica este principio. También se están desarrollando diversos instrumentos para impedir el uso especulativo de la vivienda. Una forma es ampliar el impuesto sobre bienes inmuebles para incluir el impuesto sobre bienes inmuebles de uso residencial.
En agosto de 2021, Xi Jinping dio el paso más decisivo para hacerlo realidad al anunciar un nuevo programa piloto que se aplicará en varias ciudades de China. Esta decisión se basa en el principio del PCCh de que «el objetivo indispensable del socialismo es la prosperidad compartida». Esto se debe a que la compra de segundas y terceras viviendas con fines de inversión se considera tanto un indicador como una fuente de desigualdad de la riqueza en China.
La solución es la divulgación
Basándose en las lecciones aprendidas del proyecto piloto, el impuesto sobre la vivienda se introducirá en todo el país. Según el plan, el impuesto sobre la vivienda se incrementará gradualmente en las segundas y terceras viviendas.
El Gobierno chino también ha intervenido para hacer frente al aumento de los alquileres de vivienda, que se ha convertido en un grave problema en las grandes ciudades. En 2021, un tope del 5% en el aumento de los alquileres limitó la escalada de las rentas.
Construir más viviendas comunales es la solución real. Desde el gobierno de Xi, China ha centrado los fondos públicos en mejorar las condiciones de vida de las poblaciones con rentas más bajas en los ámbitos de la educación, la sanidad y la vivienda. Entre los años 2021 y 2025, el gobierno chino construirá 6,5 millones de viviendas de alquiler de bajo coste adicionales en 40 grandes ciudades para facilitar la adquisición de una vivienda a los jóvenes y a otras personas con un poder adquisitivo limitado.
A pesar de la rápida expansión de la oferta, el coste de la vivienda en las grandes ciudades sigue estando fuera del alcance de la mayoría de la gente. China está atravesando una época de transición en materia de vivienda, restringiendo el papel del sector privado y otorgando mayor autoridad al gobierno. A partir de 2049, se espera que el PCCh aplique medidas más radicales en su empeño por crear un «país socialista fuerte y moderno».
*Adnan Akfirat es exrepresentante en China y miembro de la Oficina de Relaciones Internacionales del Partido Patriótico de Turquía; presidente de la Asociación Turco-China de Desarrollo Empresarial y Amistad (Turk-Cin Is Der); investigador visitante del Centro de Estudios Turcos de la Universidad de Shanghái y del Centro de Investigación de la Ruta de la Seda de la Universidad de Shihezi. Akfirat vive en Shanghái desde 2011.
Artículo publicado originalmente en UWI.
Foto de portada: Bloomberg
